智能小区是住宅建设的必然趋势

狙神

一、智能化住宅和智能小区

　　科技发展的必然近几年一直与房地产开发商和建筑智能化设计工作者接触，深感目前业界对智能化住宅和智能小区的认识差别很大。认为应该大力推进发展的不少，认为智能化住宅不适合中国国情的也大有人在。甚至有人认为某些高档“智能小区”盲目追求高科技是走火入魔。笔者认为：你喜欢也好、厌恶也好，智能化住宅和智能小区近几年在全球以及在中国的快速发展和火爆是不争的事实！这是信息技术发展寻找更广阔的市场结合点的必然结果，是IT产业向传统建筑产业以及人们生活渗透的必然结果，IT产业的发展正在极大和必将更大的改变人们的工作生活交往方方面面，发展中国家也不例外。在中国智能化住宅已经不再是炒作，在北京、上海、广州、深圳等中心城市已经成为现实。现在已经没有必要讨论智能化住宅和智能小区适不适合中国国情的问题，而是作为设计工作者，我们应该为社会奉献什么样的智能化住宅和智能小区更符合中国的国情。

　　二、智能化住宅和智能小区的定义和属性

　　“智能化住宅”目前业界尚无确切定义。

　　英国去年推向市场的“聪明星”和注入现代网络技术的“网络房屋”，以及丹麦今年刚刚推向市场的“网络厨房”应该算是智能化住宅的代表作。而在中国“智能小区”发展的特别快。那么，作为设计人员究竟应该如何认识智能化住宅和智能小区呢？笔者认为：智能化住宅是一种面向市场销售的特殊商品，基本属性是商品；而“智能小区”则是更大范围内的智能化住宅集成或稀释，其属性仍然是一种特殊的商品。

　　三、智能化住宅和智能小区的基本功能

　　智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。

　　尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。建设部已在《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》中对智能园区“普及型”、“先进型”、“领先型”作出明确规定。

　　智能小区的智能化系统功能设置，一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？），选择配备“安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕”、“背景音乐”、“电子商务”、“信息服务”、“VOD点播”等。笔者认为安防和通讯网络是智能小区首先要考虑的问题。

　　四、做好智能小区设计院的关键问题

　　1. 市场定位“智能小区”提供的是商品化住宅产品，是面向社会的个人家庭销售。智能小区与智能大厦相比，其市场化特征更为突出。因此，在项目开发规划设计之初，市场定位必须准确，向哪些人提供什么档次的住宅？进而确定提供哪些智能化功能？否则不是功能过剩、就是功能不到位。

　　2. 经济性根据笔者的近几年智能小区的设计经验，智能小区的建设必须坚持“经济性”、“可靠性”、“开放性”和“可持续发展性”4项原则。其中“经济性”是关键。

　　前不久，有机会看到陈运根先生《住宅弱电设计及智能化探讨》一文，文中作者提出智能化住宅不适合我国目前国情的重要一点是：“目前，我国仍是一个发展中国家，很富裕的家庭不多，房价是购房者考虑的首要因素。高造价的智能化住宅给住户不能带来明显的实惠，将很难受欢迎。”笔者不敢苟同智能化住宅和智能小区不适合中国的国情的观点，但十分赞成这种把经济性放在第一位的观点。因为智能化住宅和智能小区实质是商品，我们在进行功能设计、技术路线选择、设备配置时，必须由市场定位确定功能需求，遵循“技术和功能匹配、设备和技术匹配、设备和设备匹配”，其中一定要处理好由于智能化系统而增加的房价尺度。根据笔者的经验，一般中高档住宅的智能化系统造价控制在50~100元/m2为宜。

　　3. 设计好智能小区三大平台是关键根据笔者的设计经验，实现智能化系统的“可靠性”、“开放性”和“可持续发展性”，关键问题是设计好小区的智能化系统三大平台，即：智能化系统的物理平台——综合布线系统、技术平台——计算机网络、操作平台——现场控制总线。遍布小区的安防系统、现代通讯系统、计算机网络和有线电视系统、物业管理服务系统等等，以及“VOD”点播，“一卡通服务”、“电子商务”等等，都要求小区必须具备一个开放性的结构，可满足系统的可持续发展的要求。

　　对小区物理平台——综合布线系统的设计，笔者认为选择“三网合一”和“一网多功能”是明智之举。目前计算机网和有线电视网以及电信网的“三网合一”，或者加上现场控制总线的“一网多功能”技术和设备都已经成熟，到了实际应用阶段，而且可大大降低工程造价和技术风险，提高经济性和增加可靠性。当小区规模较小或者智能化系统要求不高时，采用“混合结构化布线”比较经济。笔者十分赞成陈运根先生的观点，不能盲目追求所谓的“5类”、“超5类”、甚至“6类”布线系统。

　　小区技术平台——计算机网络的选择，则尤其要注意防止技术过剩问题。笔者曾经遇到过一个小区的智能化系统设计实例，1500户中高档住宅的小区的计算机网络系统选择了配备1600多万元的小型机的计算机的局域网。勿容质疑，它肯定是好用的，但百分之百的没有必要，是一个典型的技术过剩案例。智能小区的智能化系统设计，必须充分注意回避技术陷阱，决不是选用的技术和设备越先进越好。

　　选择好的小区智能化系统操作平台——现场控制总线最为重要！根据笔者的经验，无论是多么高档的小区，大可不必一次将全部智能化系统功能上齐，而选择“一次整体规划设计、分步建设到位”的策略最为科学和经济。那么选择一个开放性的现场控制总线将是关键的关键。笔者认为目前各类现场工业控制总线往往都太偏于工业控制的实时性，过于封闭和价格普遍偏高；而采用通常的485总线又满足不了日益发展的网络通信要求。因此，发展家庭控制总线是一个必然结果。

　　设计建设好小区三大平台可以使小区智能化系统形成一个开放式结构，方便地根据住户的需求分别有选择的分步上各个子系统，逐步完善园区的智能化系统功能。因此在笔者看来，具体在房间内设计几个电话、电视插座，可以参照“建设大纲”、“设计导则”的规定，或者根据房屋的市场定位、功能定位，即用户的实际需求来设计。而对于一座智能小区的设计者来说，最为重要的是设计选择好上述三大平台，使其真正的实现智能化系统集成。

　　五、智能小区建设需要政府支持

　　国家对智能小区的建设十分重视，建设部先后于1999年4月和12月分别两次下发《全国住宅小区智能化技术示范工程工作大纲》和《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，对智能小区建设进行规范指导。建设部还于1998年10月和1999年4月分别下发《关于建立建筑智能化系统工程和系统集成专项资质及开展试点工作的通知》和《关于印发建设部建筑设计院等单位建筑智能化系统专项工程设计资质（试点）及有关问题意见的通知》，对智能建筑市场进行进一步的规范。国家建设部甚至下文制定出评定一星、二星、三星级的标准，并于今年的一月底组织制订的国家行业标准《住宅小区智能化系统技术导则》几经易稿，也应该在最近出台。可见用心良苦，政府给了智能小区建设最大的支持。

　　但是由于智能小区建设是把诸多与人们生活相关的事情都集成在一个智能化系统中，势必与传统的行业条条管理发生矛盾。比如智能小区建设希望能够按统一规划实现小区的“三表出户”，解决好住户的用电、水费和煤气费的自动计量和收费问题，这与传统行业收费和行政管理不协调。再比如智能小区建设希望能够实现小区的“三网合一”，把小区的电话通讯网、有线电视网和计算机网统一在一起，并实现更高层次上的服务，比如：“电子商务”、“VOD点播”等，但是这些需要得到传统行业管理部门的认可。根据笔者这几年的实践，推进智能小区的智能化系统建设已经不存在大的技术方面障碍，最大的障碍恰恰是来自政府的有关行业管理部门。这其中开发商和设计工作者的苦衷是有目共睹的。笔者曾遭遇过一个经济性、技术性都非常好的“两网合一”方案，由于得不到有线电视部门的认可被冠冕堂皇的封杀。建议政府能够有一个在更高层次上的协调法规出台，包括调整收费标准，减轻开发商的负担。

　　六 结束语

　　目前各地房地产开发商对智能小区建设的青睐是有其深刻的市场因素的，智能化住宅和智能小区建设市场的火爆是一种市场行为，必将进一步被市场所认同。政府的正确引导将有利于智能小区的建设规范化和科学化。市场是一把双刃剑，它会自动砍掉那些走火入魔的、不适合中国国情的智能化住宅。

　　笔者认为大力推进智能小区的建设比较符合中国国情，一方面可以节省土地，另一方面便于加强城市规划和管理。作为一个智能建筑设计工作者，目前最迫切的任务是如何使智能小区设计的功能设定恰到好处、技术路线恰当其分，使智能住宅产品得到市场的最大认同。让我们迎接我国的智能化住宅和智能小区建设春天的到来！